تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود
وقد رأيت طرح هذا الموضوع للمناقشة حتي يتسني لأعضاء المتندي معرفة أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
– إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
– أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
– والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع
1- اسم المشترى والبائع كاملا – رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) – عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة – ارض فضاء – محل – عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة – وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
